01 Апр

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА — ИТОГИ І КВАРТАЛА 2013 ГОДА

            Обзор рынка недвижимости Киева — итоги І квартала 2013 года

Жилая недвижимость

За I квартал 2013 года цены на жилую недвижимость в Киеве снизились на  -2.3%. Относительно аналогичного периода прошлого года цены на рынке купли-продажи снизились на
-6.45%. Индикатор средней стоимости жилья в Киеве достиг минимального значения с мая 2006 года и составляет сегодня $1732.73/кв.м.

Причиной ускоренного снижения цен стало снижение деловой активности рынка, которое наблюдается с начала 2012 года. На ситуацию влияют обострившиеся кризисные тенденции мировой и отечественной экономики. Вопреки некоторым показателям официальной статистики специалисты отмечают существенное снижение потребительского и инвестиционного спроса в Украине, в т.ч. на рынке жилой недвижимости.

С наибольшими темпами цены на квартиры снижались в центральной зоне Киева. Коррекция средней стоимости 1 кв.м жилья в центре за квартал составила -6.27%. Сильное снижение отмечено в сегменте многокомнатных квартир, квартир большой площади, квартир в современных домах – все эти сегменты относятся к дорогим классам жилья. Наименьшие темпы снижения зафиксированы в классе «эконом». 

В апреле текущего года появились некоторые всплески деловой активности, однако ценовое ожидание остается отрицательным на уровне -0.4% в месяц.  

            Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 31.03.2013 составляла:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа -

$52 128

- стандартной однокомнатной квартиры -

$68 054

- двухкомнатной квартиры -

$92 226

- трехкомнатной квартиры -

$120 465

Детальные индексы динамики представлены в таблицах:

Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)

Группа индекса

Средняя стоимость ($/кв.м)

31.03.12

30.09.12

31.12.12

28.02.13

24.03.13

31.03.13

весь Киев

1852.27

1798.67

1773.58

1757.69

1736.54

1732.73

гостинки

1933.70

1874.06

1874.66

1885.51

1867.16

1861.72

1 комнатные

1886.33

1851.80

1856.59

1819.86

1801.54

1797.65

2 комнатные

1811.53

1779.90

1733.94

1731.26

1696.42

1690.01

3 комнатные

1768.79

1708.12

1695.14

1655.99

1651.90

1653.44

4 комнатные

1913.39

1817.06

1741.82

1747.78

1715.72

1709.49

сталинки

1800.43

1764.40

1761.10

1745.89

1700.34

1711.97

хрущевки

1687.74

1663.26

1689.50

1635.62

1616.98

1610.33

чешки

1756.34

1696.97

1699.05

1690.02

1692.37

1691.30

80-х

1797.15

1743.13

1699.46

1680.16

1668.58

1662.70

90-х

1884.16

1829.93

1749.49

1720.40

1707.38

1699.75

серии

1752.54

1717.25

1686.09

1690.23

1656.38

1653.56

современные

2141.01

2041.11

1989.66

1966.27

1942.23

1929.57

Группа индекса

Относительное изменение стоимости за период

за 1 год

за полгода

за квартал

за месяц

за неделю

весь Киев

- 6.45%

- 3.67%

- 2.30%

- 1.42%

- 0.22%

гостинки

- 3.72%

- 0.66%

- 0.69%

- 1.26%

- 0.29%

1 комнатные

- 4.70%

- 2.92%

- 3.18%

- 1.22%

- 0.22%

2 комнатные

- 6.71%

- 5.05%

- 2.53%

- 2.38%

- 0.38%

3 комнатные

- 6.52%

- 3.20%

- 2.46%

- 0.15%

+ 0.09%

4 комнатные

- 10.66%

- 5.92%

- 1.86%

- 2.19%

- 0.36%

сталинки

- 4.91%

- 2.97%

- 2.79%

- 1.94%

+ 0.68%

хрущевки

- 4.59%

- 3.18%

- 4.69%

- 1.55%

- 0.41%

чешки

- 3.70%

- 0.33%

- 0.46%

+ 0.08%

- 0.06%

80-х

- 7.48%

- 4.61%

- 2.16%

- 1.04%

- 0.35%

90-х

- 9.79%

- 7.11%

- 2.84%

- 1.20%

- 0.45%

серии

- 5.65%

- 3.71%

- 1.93%

- 2.17%

- 0.17%

современные

- 9.88%

- 5.46%

- 3.02%

- 1.87%

- 0.65%

 

Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)

Территориальная зона

Средняя стоимость ($/кв.м)

31.03.12

30.09.12

31.12.12

28.02.13

24.03.13

31.03.13

Весь Киев

1852.27

1798.67

1773.58

1757.69

1736.54

1732.73

Центральная

2861.78

2813.97

2742.24

2643.04

2587.06

2570.37

Приближенная к центру

2002.90

1999.03

1960.37

1958.37

1944.13

1942.69

Серединная

1706.98

1610.71

1602.77

1611.07

1591.54

1590.12

Периферийная

1487.96

1453.74

1438.56

1435.11

1426.00

1425.18

Территориальная зона

Относительное изменение стоимости за период

за 1 год

за полгода

за квартал

за месяц

за неделю

Весь Киев

- 6.45%

- 3.67%

- 2.30%

- 1.42%

- 0.22%

Центральная

- 10.18%

- 8.66%

- 6.27%

- 2.75%

- 0.65%

Приближенная к центру

- 3.01%

- 2.82%

- 0.90%

- 0.80%

- 0.07%

Серединная

- 6.85%

- 1.28%

- 0.79%

- 1.30%

- 0.09%

Периферийная

- 4.22%

- 1.96%

- 0.93%

- 0.69%

- 0.06%

Графики динамики стоимости жилья


Средняя стоимость по Киеву

Средняя стоимость по районам

Недвижимость  коммерческого профиля

            Ускорилось снижение цен продажи на нежилые помещения, в  І квартале коррекция составила -9.99% (-10.56% — офисы и -6.16% торговые помещения). Относительно аналогичного периода прошлого 2012 года снижение цен продажи составило -19.4% (-20.43% — офисы и -11.96% торговые помещения). Ситуация на рынке продажи нежилых помещений характеризуется как глубокий кризис. Можно констатировать, что коммерческая недвижимость в Киеве, особенно ее покупка в собственность,  на данном этапе развития страны не востребована в принципе. При этом объем предложения, в т.ч. за счет вынужденных продаж, только растет.

            Не смотря на снижение спроса, арендным ставкам удается поддерживать достигнутый уровень цен уже длительное время. В І квартале зафиксирован технический рост ставок аренды, однако он связан с низкой базой сравнения в начале года, когда арендодатели демпинговали в преддверии «мертвых» для рынка января и февраля. В среднем рост арендных ставок на нежилые помещения в І квартале составил +4.97%. Однако достигнутый уровень ниже индикаторных показателей аналогичного периода прошлого года на -5.19%.

            Операторы рынка отмечают высокую вакантность офисных центров, зимой в некоторых из них часть свободных помещений достигала 30%. В торговых центрах вакантность возросла до 5%-10%, наблюдалась высокая ротация арендаторов.  В марте показатель вакантности начал снижаться, но все еще остается высоким, особенно для офисов большой площади или низкого класса.

            Динамику цен на торговую и офисную недвижимость детализируют следующие таблица и графики:


Индикаторы торговой и офисной недвижимости

Группа индекса и территориальная зона Киева

Средняя стоимость ($/кв.м)

Относительное изменение стоимости

31.03.12

31.12.12

28.02.13

31.03.13

за 1 год

за квартал

за месяц

Общий индекс (Продажа)

1610.26

1441.88

1332.11

1297.83

 - 19.40%

 - 9.99%

 - 2.57%

Общий индекс (Аренда)

15.76

14.24

14.80

14.94

 - 5.19%

+ 4.97%

+ 0.98%

Офисы (Продажа)

1586.70

1411.74

1306.43

1262.61

 - 20.43%

 - 10.56%

 - 3.35%

Центр

2680.56

2303.15

2139.28

2054.61

 - 23.35%

 - 10.79%

 - 3.96%

Близко к центру

1922.79

1688.27

1564.32

1508.29

 - 21.56%

 - 10.66%

 - 3.58%

Середина

1570.72

1398.51

1294.11

1250.87

 - 20.36%

 - 10.56%

 - 3.34%

Периферия

1234.54

1118.31

1033.60

1002.10

 - 18.83%

 - 10.39%

 - 3.05%

Торговые (Продажа)

2263.67

2123.61

2059.56

1992.86

 - 11.96%

 - 6.16%

 - 3.24%

Центр

3927.01

3567.86

3494.37

3352.27

 - 14.64%

 - 6.04%

 - 4.07%

Близко к центру

2774.73

2571.10

2503.84

2414.56

 - 12.98%

 - 6.09%

 - 3.57%

Середина

2239.37

2102.22

2038.34

1972.70

 - 11.91%

 - 6.16%

 - 3.22%

Периферия

1728.17

1649.46

1589.53

1545.69

 - 10.56%

 - 6.29%

 - 2.76%

Офисы (Аренда)

15.57

13.86

14.62

14.63

 - 6.08%

+ 5.49%

+ 0.07%

Центр

21.51

18.65

19.78

19.71

 - 8.37%

+ 5.70%

 - 0.32%

Близко к центру

17.58

15.50

16.37

16.36

 - 6.95%

+ 5.57%

 - 0.08%

Середина

15.47

13.78

14.53

14.54

 - 6.04%

+ 5.48%

+ 0.08%

Периферия

13.19

11.91

12.51

12.55

 - 4.89%

+ 5.37%

+ 0.27%

Торговые (Аренда)

23.69

25.94

24.76

25.98

+ 9.70%

+ 0.15%

+ 4.93%

Центр

32.72

34.91

33.50

35.01

+ 7.02%

+ 0.30%

+ 4.51%

Близко к центру

26.74

29.00

27.74

29.06

+ 8.68%

+ 0.21%

+ 4.77%

Середина

23.53

25.79

24.61

25.83

+ 9.75%

+ 0.14%

+ 4.94%

Периферия

20.07

22.28

21.20

22.29

+ 11.10%

+ 0.05%

+ 5.15%

Стоимость торговых и офисных помещений в графиках


Средняя стоимость продажи

Средняя стоимость аренды

В связи со снижением цен продажи и относительно стабильным уровнем арендных ставок ставки капитализации для доходной недвижимости выросли до значений, которые являются одними из самых высоких в мире и самыми высокими в Европе:

Текущие ставки  капитализации для торговой и офисной недвижимости

Профиль помещений

Территориальные зоны

Киев

Центр

Около центра

Середина

Периферия

Офисы

10.60%

8.80%

9.94%

10.64%

11.45%

Офисы (профессиональные)

10.68%

9.07%

10.11%

10.71%

11.36%

Торговые помещения

11.83%

9.54%

10.95%

11.88%

13.04%

Торговые помещения (профессиональные)

11.24%

9.05%

10.40%

11.29%

12.40%

Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева (www.kievrealty.org) при информационной поддержке консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).

           

            

Яндекс.Метрика