ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА — ИТОГИ ОКТЯБРЯ 2013 ГОДА
Обзор рынка недвижимости Киева — итоги октября 2013 года
Жилая недвижимость
В октябре средний уровень цен на жилую недвижимость практически не изменился. Индикатор стоимости 1 кв.м жилья в Киеве снизился с $1718.93 до $1714.28, что составляет -0.27%. Стабильный уровень наблюдается на фоне разнонаправленного движения по районам Киева. Так центральная зона подешевела на -2.17%, другие районы незначительно подорожали - в пределах от +0.17% до +0.56%. Однако ближе к концу месяца тенденция к снижению охватила практически все киевские районы, кроме периферии.
Не смотря самые высокие темпы снижения (-9.88% за год), самыми дорогими в Киеве остаются квартиры в современных домах – в среднем $1851.09/кв.м. Самыми дешевыми являются «хрущевки» со средней стоимостью $1588.60/кв.м. Примечательно, что по результатам года практически не подешевели квартиры в домах типа «чешский проект» и в домах улучшенной серийной планировки 90-х годов застройки. Именно на этих типах квартир сконцентрировался сегодня спрос сегментов «эконом» и «бизнес» соответственно.
Относительно прогнозов большинство специалистов придерживается пессимистической точки зрения, что не удивительно на фоне ползучей девальвации, монетарного голода, кризиса неплатежей и неблагоприятной макроэкономической ситуации в целом. Индекс ценового ожидания на данный момент составляет -0.37% в месяц.
Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.11.2013 составляла:
- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа | - |
$51 470 |
- стандартной однокомнатной квартиры | - |
$68 347 |
- двухкомнатной квартиры | - |
$90 869 |
- трехкомнатной квартиры | - |
$117 178 |
Детальные индексы динамики представлены в таблицах:
Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)
Группа индекса |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
|||||
01.11.2012 |
01.01.2013 |
01.08.2013 |
01.10.2013 |
25.10.2013 |
01.11.2013 |
|
весь Киев |
1779.48 |
1778.22 |
1720.06 |
1718.93 |
1721.12 |
1714.28 |
гостинки |
1855.29 |
1873.79 |
1840.36 |
1830.65 |
1838.03 |
1838.22 |
1 комнатные |
1837.52 |
1862.47 |
1789.17 |
1806.15 |
1815.35 |
1805.40 |
2 комнатные |
1760.71 |
1738.84 |
1669.34 |
1668.31 |
1668.41 |
1665.13 |
3 комнатные |
1685.83 |
1702.11 |
1635.70 |
1625.16 |
1619.18 |
1608.32 |
4 комнатные |
1794.95 |
1745.49 |
1716.17 |
1709.60 |
1712.18 |
1704.71 |
сталинки |
1731.91 |
1760.08 |
1700.55 |
1683.36 |
1684.07 |
1680.01 |
хрущевки |
1637.16 |
1694.61 |
1593.85 |
1598.83 |
1589.18 |
1588.60 |
чешки |
1682.62 |
1707.78 |
1676.87 |
1673.48 |
1682.15 |
1675.34 |
80-х |
1717.61 |
1695.45 |
1648.00 |
1643.31 |
1646.44 |
1640.32 |
90-х |
1778.62 |
1752.71 |
1717.77 |
1763.56 |
1748.78 |
1775.84 |
серии |
1718.77 |
1699.67 |
1646.26 |
1641.79 |
1662.24 |
1623.68 |
современные |
2054.05 |
2003.15 |
1894.47 |
1875.09 |
1875.36 |
1851.09 |
Группа индекса |
Относительное изменение стоимости за период |
|||||
за 1 год |
c 01.01.2013 |
за квартал |
за месяц |
за неделю |
||
весь Киев |
- 3.66% |
- 3.60% |
- 0.34% |
- 0.27% |
- 0.40% |
|
гостинки |
- 0.92% |
- 1.90% |
- 0.12% |
+ 0.41% |
+ 0.01% |
|
1 комнатные |
- 1.75% |
- 3.06% |
+ 0.91% |
- 0.04% |
- 0.55% |
|
2 комнатные |
- 5.43% |
- 4.24% |
- 0.25% |
- 0.19% |
- 0.20% |
|
3 комнатные |
- 4.60% |
- 5.51% |
- 1.67% |
- 1.04% |
- 0.67% |
|
4 комнатные |
- 5.03% |
- 2.34% |
- 0.67% |
- 0.29% |
- 0.44% |
|
сталинки |
- 3.00% |
- 4.55% |
- 1.21% |
- 0.20% |
- 0.24% |
|
хрущевки |
- 2.97% |
- 6.26% |
- 0.33% |
- 0.64% |
- 0.04% |
|
чешки |
- 0.43% |
- 1.90% |
- 0.09% |
+ 0.11% |
- 0.40% |
|
80-х |
- 4.50% |
- 3.25% |
- 0.47% |
- 0.18% |
- 0.37% |
|
90-х |
- 0.16% |
+ 1.32% |
+ 3.38% |
+ 0.70% |
+ 1.55% |
|
серии |
- 5.53% |
- 4.47% |
- 1.37% |
- 1.10% |
- 2.32% |
|
современные |
- 9.88% |
- 7.59% |
- 2.29% |
- 1.28% |
- 1.29% |
Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)
Территориальная зона |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
|||||
01.11.2012 |
01.01.2013 |
01.08.2013 |
01.10.2013 |
25.10.2013 |
01.11.2013 |
|
Весь Киев |
1779.48 |
1778.22 |
1720.06 |
1718.93 |
1721.12 |
1714.28 |
Центральная |
2741.66 |
2769.52 |
2579.60 |
2607.85 |
2586.14 |
2551.37 |
Приближенная к центру |
1922.50 |
1958.25 |
1881.88 |
1876.83 |
1897.53 |
1889.55 |
Серединная |
1616.98 |
1602.23 |
1586.33 |
1573.77 |
1579.91 |
1576.44 |
Периферийная |
1452.57 |
1439.47 |
1408.89 |
1405.53 |
1409.74 |
1412.67 |
Территориальная зона |
Относительное изменение стоимости за период |
|||||
за 1 год |
c 01.01.2013 |
за квартал |
за месяц |
за неделю |
||
Весь Киев |
- 3.66% |
- 3.60% |
- 0.34% |
- 0.27% |
- 0.40% |
|
Центральная |
- 6.94% |
- 7.88% |
- 1.09% |
- 2.17% |
- 1.34% |
|
Приближенная к центру |
- 1.71% |
- 3.51% |
+ 0.41% |
+ 0.68% |
- 0.42% |
|
Серединная |
- 2.51% |
- 1.61% |
- 0.62% |
+ 0.17% |
- 0.22% |
|
Периферийная |
- 2.75% |
- 1.86% |
+ 0.27% |
+ 0.51% |
+ 0.21% |
Графики динамики стоимости жилья
Средняя стоимость по Киеву |
Средняя стоимость по районам |
Недвижимость коммерческого профиля
Цены продажи на нежилые помещения в среднем удерживают стабильный уровень, в октябре зафиксирован даже некоторый технический рост (+3.01%) за счет подвальных помещений, цены на которые «отскочили» в пределах +5%. Цены на офисы вследствие этого увеличились на +0.77%. Цены продажи торговой недвижимости продолжают постепенное снижение – -1.96% за месяц.
На рынке аренды наблюдается настоящий «обвал» цен. Растет вакантность, особенно в центральной зоне. В среднем арендные ставки за октябрь снизились на -4.90%, вследствие чего были зафиксированы минимум с 2010 года. Сегмент аренды наиболее остро реагирует на экономическую ситуацию.
Динамику цен на торговую и офисную недвижимость детализируют следующие таблица и графики:
Индикаторы торговой и офисной недвижимости
Группа индекса и территориальная зона Киева |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
Относительное изменение стоимости |
|||||
01.01.13 |
01.08.13 |
01.10.13 |
01.11.13 |
с 01.01.2013 |
за квартал |
за месяц |
|
Общий индекс (Продажа) |
1430.34 |
1294.29 |
1276.96 |
1315.38 |
- 8.04% |
+ 1.63% |
+ 3.01% |
Общий индекс (Аренда) |
14.25 |
14.67 |
14.15 |
13.45 |
- 5.59% |
- 8.28% |
- 4.90% |
Офисы (Продажа) |
1403.51 |
1291.36 |
1301.21 |
1311.26 |
- 6.57% |
+ 1.54% |
+ 0.77% |
Центр |
2321.47 |
2217.18 |
2001.45 |
1960.27 |
- 15.56% |
- 11.59% |
- 2.06% |
Близко к центру |
1686.65 |
1572.40 |
1523.38 |
1519.69 |
- 9.90% |
- 3.35% |
- 0.24% |
Середина |
1390.01 |
1278.09 |
1290.45 |
1301.10 |
- 6.40% |
+ 1.80% |
+ 0.83% |
Периферия |
1105.20 |
1001.21 |
1058.91 |
1080.43 |
- 2.24% |
+ 7.91% |
+ 2.03% |
Торговые (Продажа) |
2139.60 |
1784.61 |
1806.16 |
1770.81 |
- 17.24% |
- 0.77% |
- 1.96% |
Центр |
3651.65 |
3165.80 |
2856.44 |
2707.72 |
- 25.85% |
- 14.47% |
- 5.21% |
Близко к центру |
2605.46 |
2203.86 |
2139.37 |
2071.69 |
- 20.49% |
- 6.00% |
- 3.16% |
Середина |
2117.41 |
1764.82 |
1790.02 |
1756.13 |
- 17.06% |
- 0.49% |
- 1.89% |
Периферия |
1649.45 |
1351.81 |
1442.78 |
1437.58 |
- 12.84% |
+ 6.34% |
- 0.36% |
Офисы (Аренда) |
13.88 |
14.48 |
13.88 |
13.14 |
- 5.27% |
- 9.24% |
- 5.32% |
Центр |
18.55 |
19.83 |
19.84 |
18.25 |
- 1.63% |
- 7.94% |
- 8.02% |
Близко к центру |
15.47 |
16.29 |
15.87 |
14.87 |
- 3.92% |
- 8.75% |
- 6.34% |
Середина |
13.80 |
14.39 |
13.78 |
13.06 |
- 5.35% |
- 9.27% |
- 5.26% |
Периферия |
11.96 |
12.33 |
11.56 |
11.11 |
- 7.11% |
- 9.90% |
- 3.90% |
Торговые (Аренда) |
25.84 |
22.23 |
21.37 |
21.89 |
- 15.29% |
- 1.54% |
+ 2.43% |
Центр |
34.56 |
30.43 |
30.54 |
30.39 |
- 12.06% |
- 0.13% |
- 0.48% |
Близко к центру |
28.82 |
25.01 |
24.44 |
24.76 |
- 14.08% |
- 1.01% |
+ 1.33% |
Середина |
25.69 |
22.09 |
21.22 |
21.75 |
- 15.35% |
- 1.56% |
+ 2.49% |
Периферия |
22.26 |
18.92 |
17.79 |
18.50 |
- 16.91% |
- 2.25% |
+ 3.96% |
Стоимость торговых и офисных помещений в графиках
Средняя стоимость продажи |
Средняя стоимость аренды |
Наблюдаемый статистическими методами уровень ставок капитализации (метод рыночной экстракции) на текущий момент находиться в следующих значениях:
Текущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости
Профиль помещений |
Территориальные зоны |
||||
Киев |
Центр |
Около центра |
Середина |
Периферия |
|
Офисы |
10.72% |
9.98% |
10.48% |
10.73% |
10.97% |
Офисы (профессиональные) |
11.42% |
10.92% |
11.28% |
11.42% |
11.48% |
Торговые помещения |
12.58% |
11.42% |
12.17% |
12.60% |
13.08% |
Торговые помещения (профессиональные) |
11.21% |
10.23% |
10.86% |
11.23% |
11.62% |
Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева (www.kievrealty.org) при информационной поддержке консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).