ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА — ИТОГИ СЕНТЯБРЯ И III КВАРТАЛА 2013 ГОДА
Обзор рынка недвижимости Киева — итоги сентября и III квартала 2013 года
Жилая недвижимость
В третьем квартале текущего года на рынке жилой недвижимости Киева наблюдались разнонаправленные и несколько хаотичные тенденции. В начале июля наблюдался относительно стабильный уровень цен. В конце июля и августе произошел всплеск деловой активности на рынке, который сопровождался небольшим ростом индикатора стоимости жилья. В сентябре тренд снова изменился, и в конце сентября была зафиксирована существенная коррекция (снижение) индикатора, по результатам которой в конце месяца средний уровень цен вернулся к тем же значениям, что были вначале квартала.
Таким образом, за сентябрь цены снизились на -0.83%, за квартал выросли на +0.19%, с начала 2013 года снижение составило -3.17%, за календарный год снижение составило -4.38%. Наибольшие темпы снижения в течение года фиксируются на квартиры в современных домах по той причине, что их предложение выросло и значительно превышает спрос. По территориальному признаку наибольшие темпы снижения в течение года фиксируются в центральной зоне Киева.
Текущие макроэкономические показатели и состояние деловой активности формируют отрицательное ценовое ожидание, которое статистически составляет на данный момент в размере
-1.7% в месяц.
Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.10.2013 составляла:
- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа | - |
$51 258 |
- стандартной однокомнатной квартиры | - |
$68 376 |
- двухкомнатной квартиры | - |
$91 042 |
- трехкомнатной квартиры | - |
$118 404 |
Детальные индексы динамики представлены в таблицах:
Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)
Группа индекса |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
|||||
01.10.2012 |
01.01.2013 |
01.07.2013 |
01.09.2013 |
24.09.2013 |
01.10.2013 |
|
весь Киев |
1797.60 |
1775.13 |
1715.65 |
1733.35 |
1739.26 |
1718.93 |
гостинки |
1866.78 |
1874.37 |
1845.09 |
1852.17 |
1840.72 |
1830.65 |
1 комнатные |
1857.08 |
1858.55 |
1785.82 |
1799.63 |
1823.84 |
1806.15 |
2 комнатные |
1775.95 |
1735.57 |
1657.15 |
1692.74 |
1686.63 |
1668.31 |
3 комнатные |
1706.66 |
1697.47 |
1626.60 |
1644.88 |
1645.66 |
1625.16 |
4 комнатные |
1816.58 |
1743.05 |
1720.43 |
1726.19 |
1744.42 |
1709.60 |
сталинки |
1768.79 |
1760.76 |
1726.41 |
1684.01 |
1703.84 |
1683.36 |
хрущевки |
1660.11 |
1691.21 |
1592.17 |
1606.41 |
1608.54 |
1598.83 |
чешки |
1706.34 |
1701.96 |
1663.92 |
1683.70 |
1680.68 |
1673.48 |
80-х |
1740.54 |
1698.12 |
1643.79 |
1631.33 |
1660.13 |
1643.31 |
90-х |
1819.41 |
1750.56 |
1709.22 |
1762.21 |
1786.13 |
1763.56 |
серии |
1723.49 |
1690.62 |
1614.50 |
1655.51 |
1647.59 |
1641.79 |
современные |
2038.12 |
1994.16 |
1886.31 |
1947.27 |
1939.15 |
1875.09 |
Группа индекса |
Относительное изменение стоимости за период |
|||||
за 1 год |
c 01.01.2013 |
за квартал |
за месяц |
за неделю |
||
весь Киев |
- 4.38% |
- 3.17% |
+ 0.19% |
- 0.83% |
- 1.17% |
|
гостинки |
- 1.94% |
- 2.33% |
- 0.78% |
- 1.16% |
- 0.55% |
|
1 комнатные |
- 2.74% |
- 2.82% |
+ 1.14% |
+ 0.36% |
- 0.97% |
|
2 комнатные |
- 6.06% |
- 3.88% |
+ 0.67% |
- 1.44% |
- 1.09% |
|
3 комнатные |
- 4.78% |
- 4.26% |
- 0.09% |
- 1.20% |
- 1.25% |
|
4 комнатные |
- 5.89% |
- 1.92% |
- 0.63% |
- 0.96% |
- 2.00% |
|
сталинки |
- 4.83% |
- 4.40% |
- 2.49% |
- 0.04% |
- 1.20% |
|
хрущевки |
- 3.69% |
- 5.46% |
+ 0.42% |
- 0.47% |
- 0.60% |
|
чешки |
- 1.93% |
- 1.67% |
+ 0.57% |
- 0.61% |
- 0.43% |
|
80-х |
- 5.59% |
- 3.23% |
- 0.03% |
+ 0.73% |
- 1.01% |
|
90-х |
- 3.07% |
+ 0.74% |
+ 3.18% |
+ 0.08% |
- 1.26% |
|
серии |
- 4.74% |
- 2.89% |
+ 1.69% |
- 0.83% |
- 0.35% |
|
современные |
- 8.00% |
- 5.97% |
- 0.59% |
- 3.71% |
- 3.30% |
Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)
Территориальная зона |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
|||||
01.10.2012 |
01.01.2013 |
01.07.2013 |
01.09.2013 |
24.09.2013 |
01.10.2013 |
|
Весь Киев |
1797.60 |
1775.13 |
1715.65 |
1733.35 |
1739.26 |
1718.93 |
Центральная |
2817.54 |
2751.33 |
2545.54 |
2643.67 |
2667.78 |
2607.85 |
Приближенная к центру |
1980.12 |
1959.66 |
1901.74 |
1883.54 |
1881.66 |
1876.83 |
Серединная |
1610.54 |
1602.59 |
1585.56 |
1593.85 |
1588.38 |
1573.77 |
Периферийная |
1454.84 |
1438.86 |
1407.67 |
1407.93 |
1417.58 |
1405.53 |
Территориальная зона |
Относительное изменение стоимости за период |
|||||
за 1 год |
c 01.01.2013 |
за квартал |
за месяц |
за неделю |
||
Весь Киев |
- 4.38% |
- 3.17% |
+ 0.19% |
- 0.83% |
- 1.17% |
|
Центральная |
- 7.44% |
- 5.21% |
+ 2.45% |
- 1.35% |
- 2.25% |
|
Приближенная к центру |
- 5.22% |
- 4.23% |
- 1.31% |
- 0.36% |
- 0.26% |
|
Серединная |
- 2.28% |
- 1.80% |
- 0.74% |
- 1.26% |
- 0.92% |
|
Периферийная |
- 3.39% |
- 2.32% |
- 0.15% |
- 0.17% |
- 0.85% |
Графики динамики стоимости жилья
Средняя стоимость по Киеву |
Средняя стоимость по районам |
Недвижимость коммерческого профиля
Цены на недвижимость коммерческого профиля в третьем квартале текущего года демонстрировали разнонаправленную динамику, однако в целом наблюдалась тенденция к снижению. Индикатор стоимости продажи в целом снизился за сентябрь на -2.99%, за квартал на
-6.51%, с начала текущего года на -10.72%. В третьем квартале отмечен небольшой цен продажи на торговые помещения, но этот рост фиксируется вследствие технического «отскока» в конце сентября. Наблюдая графики, представленные ниже, можно увидеть, что торговая недвижимость в целом демонстрирует тенденцию к снижению, которое с начала текущего года составило -15.58% против -7.29% для офисных помещений.
Арендные ставки на торговые помещения также снижались. За квартал снижение составило
-4.30%, с начала текущего года -17.30%. Ставки для офисов демонстрируют относительно стабильный уровень, за квартал +0.06%, с начала года +0.05%, заметен рост арендных ставок в центральной зоне (+2.24% за квартал). Однако на графиках, представленных ниже, можно увидеть негативное ценовое ожидание, которое сформировалось во втором и третьем кварталах под влиянием снижения офисных ставок в периферийных районах.
Динамику цен на торговую и офисную недвижимость детализируют следующие таблица и графики:
Индикаторы торговой и офисной недвижимости
Группа индекса и территориальная зона Киева |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
Относительное изменение стоимости |
|||||
01.01.13 |
01.07.13 |
01.09.13 |
01.10.13 |
с 01.01.2013 |
за квартал |
за месяц |
|
Общий индекс (Продажа) |
1430.34 |
1365.94 |
1316.25 |
1276.96 |
- 10.72% |
- 6.51% |
- 2.99% |
Общий индекс (Аренда) |
14.25 |
14.02 |
13.98 |
14.15 |
- 0.73% |
+ 0.93% |
+ 1.18% |
Офисы (Продажа) |
1403.51 |
1350.88 |
1291.97 |
1301.21 |
- 7.29% |
- 3.68% |
+ 0.72% |
Центр |
2321.47 |
2229.15 |
2058.02 |
2001.45 |
- 13.79% |
- 10.21% |
- 2.75% |
Близко к центру |
1686.65 |
1621.99 |
1531.62 |
1523.38 |
- 9.68% |
- 6.08% |
- 0.54% |
Середина |
1390.01 |
1337.95 |
1280.46 |
1290.45 |
- 7.16% |
- 3.55% |
+ 0.78% |
Периферия |
1105.20 |
1065.12 |
1035.17 |
1058.91 |
- 4.19% |
- 0.58% |
+ 2.29% |
Торговые (Продажа) |
2139.60 |
1754.01 |
1720.94 |
1806.16 |
- 15.58% |
+ 2.97% |
+ 4.95% |
Центр |
3651.65 |
2967.77 |
2806.16 |
2856.44 |
- 21.78% |
- 3.75% |
+ 1.79% |
Близко к центру |
2605.46 |
2128.70 |
2060.43 |
2139.37 |
- 17.89% |
+ 0.50% |
+ 3.83% |
Середина |
2117.41 |
1736.14 |
1704.62 |
1790.02 |
- 15.46% |
+ 3.10% |
+ 5.01% |
Периферия |
1649.45 |
1359.07 |
1357.15 |
1442.78 |
- 12.53% |
+ 6.16% |
+ 6.31% |
Офисы (Аренда) |
13.88 |
13.87 |
13.64 |
13.88 |
+ 0.05% |
+ 0.06% |
+ 1.76% |
Центр |
18.55 |
19.41 |
18.51 |
19.84 |
+ 6.94% |
+ 2.24% |
+ 7.21% |
Близко к центру |
15.47 |
15.74 |
15.30 |
15.87 |
+ 2.59% |
+ 0.87% |
+ 3.78% |
Середина |
13.80 |
13.78 |
13.56 |
13.78 |
- 0.09% |
+ 0.01% |
+ 1.66% |
Периферия |
11.96 |
11.68 |
11.67 |
11.56 |
- 3.33% |
- 1.04% |
- 0.92% |
Торговые (Аренда) |
25.84 |
22.33 |
23.46 |
21.37 |
- 17.30% |
- 4.30% |
- 8.89% |
Центр |
34.56 |
31.24 |
31.82 |
30.54 |
- 11.63% |
- 2.23% |
- 4.03% |
Близко к центру |
28.82 |
25.33 |
26.30 |
24.44 |
- 15.21% |
- 3.53% |
- 7.09% |
Середина |
25.69 |
22.18 |
23.31 |
21.22 |
- 17.41% |
- 4.34% |
- 8.99% |
Периферия |
22.26 |
18.80 |
20.06 |
17.79 |
- 20.08% |
- 5.35% |
- 11.29% |
Стоимость торговых и офисных помещений в графиках
Средняя стоимость продажи |
Средняя стоимость аренды |
Наблюдаемый статистическими методами уровень ставок капитализации (метод рыночной экстракции) на текущий момент находиться в следующих значениях:
Текущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости
Профиль помещений |
Территориальные зоны |
||||
Киев |
Центр |
Около центра |
Середина |
Периферия |
|
Офисы |
11.14% |
9.46% |
10.53% |
11.17% |
11.88% |
Офисы (профессиональные) |
11.95% |
12.24% |
12.43% |
12.94% |
13.32% |
Торговые помещения |
12.61% |
11.12% |
12.06% |
12.64% |
13.31% |
Торговые помещения (профессиональные) |
10.54% |
9.33% |
10.10% |
10.56% |
11.09% |
Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева (www.kievrealty.org) при информационной поддержке консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).