Обзор рынка недвижимости Киева — итоги І квартала 2013 года

Жилая недвижимость

За I квартал 2013 года цены на жилую недвижимость в Киеве снизились на  -2.3%. Относительно аналогичного периода прошлого года цены на рынке купли-продажи снизились на
-6.45%. Индикатор средней стоимости жилья в Киеве достиг минимального значения с мая 2006 года и составляет сегодня $1732.73/кв.м.

Причиной ускоренного снижения цен стало снижение деловой активности рынка, которое наблюдается с начала 2012 года. На ситуацию влияют обострившиеся кризисные тенденции мировой и отечественной экономики. Вопреки некоторым показателям официальной статистики специалисты отмечают существенное снижение потребительского и инвестиционного спроса в Украине, в т.ч. на рынке жилой недвижимости.

С наибольшими темпами цены на квартиры снижались в центральной зоне Киева. Коррекция средней стоимости 1 кв.м жилья в центре за квартал составила -6.27%. Сильное снижение отмечено в сегменте многокомнатных квартир, квартир большой площади, квартир в современных домах – все эти сегменты относятся к дорогим классам жилья. Наименьшие темпы снижения зафиксированы в классе «эконом». 

В апреле текущего года появились некоторые всплески деловой активности, однако ценовое ожидание остается отрицательным на уровне -0.4% в месяц.  

            Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 31.03.2013 составляла:

Детальные индексы динамики представлены в таблицах:

Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)

Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)

Графики динамики стоимости жилья

Недвижимость  коммерческого профиля

            Ускорилось снижение цен продажи на нежилые помещения, в  І квартале коррекция составила -9.99% (-10.56% — офисы и -6.16% торговые помещения). Относительно аналогичного периода прошлого 2012 года снижение цен продажи составило -19.4% (-20.43% — офисы и -11.96% торговые помещения). Ситуация на рынке продажи нежилых помещений характеризуется как глубокий кризис. Можно констатировать, что коммерческая недвижимость в Киеве, особенно ее покупка в собственность,  на данном этапе развития страны не востребована в принципе. При этом объем предложения, в т.ч. за счет вынужденных продаж, только растет.

            Не смотря на снижение спроса, арендным ставкам удается поддерживать достигнутый уровень цен уже длительное время. В І квартале зафиксирован технический рост ставок аренды, однако он связан с низкой базой сравнения в начале года, когда арендодатели демпинговали в преддверии «мертвых» для рынка января и февраля. В среднем рост арендных ставок на нежилые помещения в І квартале составил +4.97%. Однако достигнутый уровень ниже индикаторных показателей аналогичного периода прошлого года на -5.19%.

            Операторы рынка отмечают высокую вакантность офисных центров, зимой в некоторых из них часть свободных помещений достигала 30%. В торговых центрах вакантность возросла до 5%-10%, наблюдалась высокая ротация арендаторов.  В марте показатель вакантности начал снижаться, но все еще остается высоким, особенно для офисов большой площади или низкого класса.

            Динамику цен на торговую и офисную недвижимость детализируют следующие таблица и графики:

Индикаторы торговой и офисной недвижимости

Стоимость торговых и офисных помещений в графиках

В связи со снижением цен продажи и относительно стабильным уровнем арендных ставок ставки капитализации для доходной недвижимости выросли до значений, которые являются одними из самых высоких в мире и самыми высокими в Европе:

Текущие ставки  капитализации для торговой и офисной недвижимости

Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева (www.kievrealty.org) при информационной поддержке консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).