ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА — ИТОГИ І КВАРТАЛА 2013 ГОДА
Обзор рынка недвижимости Киева — итоги І квартала 2013 года
Жилая недвижимость
За I квартал 2013 года цены на жилую недвижимость в Киеве снизились на -2.3%. Относительно аналогичного периода прошлого года цены на рынке купли-продажи снизились на
-6.45%. Индикатор средней стоимости жилья в Киеве достиг минимального значения с мая 2006 года и составляет сегодня $1732.73/кв.м.
Причиной ускоренного снижения цен стало снижение деловой активности рынка, которое наблюдается с начала 2012 года. На ситуацию влияют обострившиеся кризисные тенденции мировой и отечественной экономики. Вопреки некоторым показателям официальной статистики специалисты отмечают существенное снижение потребительского и инвестиционного спроса в Украине, в т.ч. на рынке жилой недвижимости.
С наибольшими темпами цены на квартиры снижались в центральной зоне Киева. Коррекция средней стоимости 1 кв.м жилья в центре за квартал составила -6.27%. Сильное снижение отмечено в сегменте многокомнатных квартир, квартир большой площади, квартир в современных домах – все эти сегменты относятся к дорогим классам жилья. Наименьшие темпы снижения зафиксированы в классе «эконом».
В апреле текущего года появились некоторые всплески деловой активности, однако ценовое ожидание остается отрицательным на уровне -0.4% в месяц.
Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 31.03.2013 составляла:
- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа | - |
$52 128 |
- стандартной однокомнатной квартиры | - |
$68 054 |
- двухкомнатной квартиры | - |
$92 226 |
- трехкомнатной квартиры | - |
$120 465 |
Детальные индексы динамики представлены в таблицах:
Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)
Группа индекса |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
|||||
31.03.12 |
30.09.12 |
31.12.12 |
28.02.13 |
24.03.13 |
31.03.13 |
|
весь Киев |
1852.27 |
1798.67 |
1773.58 |
1757.69 |
1736.54 |
1732.73 |
гостинки |
1933.70 |
1874.06 |
1874.66 |
1885.51 |
1867.16 |
1861.72 |
1 комнатные |
1886.33 |
1851.80 |
1856.59 |
1819.86 |
1801.54 |
1797.65 |
2 комнатные |
1811.53 |
1779.90 |
1733.94 |
1731.26 |
1696.42 |
1690.01 |
3 комнатные |
1768.79 |
1708.12 |
1695.14 |
1655.99 |
1651.90 |
1653.44 |
4 комнатные |
1913.39 |
1817.06 |
1741.82 |
1747.78 |
1715.72 |
1709.49 |
сталинки |
1800.43 |
1764.40 |
1761.10 |
1745.89 |
1700.34 |
1711.97 |
хрущевки |
1687.74 |
1663.26 |
1689.50 |
1635.62 |
1616.98 |
1610.33 |
чешки |
1756.34 |
1696.97 |
1699.05 |
1690.02 |
1692.37 |
1691.30 |
80-х |
1797.15 |
1743.13 |
1699.46 |
1680.16 |
1668.58 |
1662.70 |
90-х |
1884.16 |
1829.93 |
1749.49 |
1720.40 |
1707.38 |
1699.75 |
серии |
1752.54 |
1717.25 |
1686.09 |
1690.23 |
1656.38 |
1653.56 |
современные |
2141.01 |
2041.11 |
1989.66 |
1966.27 |
1942.23 |
1929.57 |
Группа индекса |
Относительное изменение стоимости за период |
|||||
за 1 год |
за полгода |
за квартал |
за месяц |
за неделю |
||
весь Киев |
- 6.45% |
- 3.67% |
- 2.30% |
- 1.42% |
- 0.22% |
|
гостинки |
- 3.72% |
- 0.66% |
- 0.69% |
- 1.26% |
- 0.29% |
|
1 комнатные |
- 4.70% |
- 2.92% |
- 3.18% |
- 1.22% |
- 0.22% |
|
2 комнатные |
- 6.71% |
- 5.05% |
- 2.53% |
- 2.38% |
- 0.38% |
|
3 комнатные |
- 6.52% |
- 3.20% |
- 2.46% |
- 0.15% |
+ 0.09% |
|
4 комнатные |
- 10.66% |
- 5.92% |
- 1.86% |
- 2.19% |
- 0.36% |
|
сталинки |
- 4.91% |
- 2.97% |
- 2.79% |
- 1.94% |
+ 0.68% |
|
хрущевки |
- 4.59% |
- 3.18% |
- 4.69% |
- 1.55% |
- 0.41% |
|
чешки |
- 3.70% |
- 0.33% |
- 0.46% |
+ 0.08% |
- 0.06% |
|
80-х |
- 7.48% |
- 4.61% |
- 2.16% |
- 1.04% |
- 0.35% |
|
90-х |
- 9.79% |
- 7.11% |
- 2.84% |
- 1.20% |
- 0.45% |
|
серии |
- 5.65% |
- 3.71% |
- 1.93% |
- 2.17% |
- 0.17% |
|
современные |
- 9.88% |
- 5.46% |
- 3.02% |
- 1.87% |
- 0.65% |
Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)
Территориальная зона |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
|||||
31.03.12 |
30.09.12 |
31.12.12 |
28.02.13 |
24.03.13 |
31.03.13 |
|
Весь Киев |
1852.27 |
1798.67 |
1773.58 |
1757.69 |
1736.54 |
1732.73 |
Центральная |
2861.78 |
2813.97 |
2742.24 |
2643.04 |
2587.06 |
2570.37 |
Приближенная к центру |
2002.90 |
1999.03 |
1960.37 |
1958.37 |
1944.13 |
1942.69 |
Серединная |
1706.98 |
1610.71 |
1602.77 |
1611.07 |
1591.54 |
1590.12 |
Периферийная |
1487.96 |
1453.74 |
1438.56 |
1435.11 |
1426.00 |
1425.18 |
Территориальная зона |
Относительное изменение стоимости за период |
|||||
за 1 год |
за полгода |
за квартал |
за месяц |
за неделю |
||
Весь Киев |
- 6.45% |
- 3.67% |
- 2.30% |
- 1.42% |
- 0.22% |
|
Центральная |
- 10.18% |
- 8.66% |
- 6.27% |
- 2.75% |
- 0.65% |
|
Приближенная к центру |
- 3.01% |
- 2.82% |
- 0.90% |
- 0.80% |
- 0.07% |
|
Серединная |
- 6.85% |
- 1.28% |
- 0.79% |
- 1.30% |
- 0.09% |
|
Периферийная |
- 4.22% |
- 1.96% |
- 0.93% |
- 0.69% |
- 0.06% |
Графики динамики стоимости жилья
Средняя стоимость по Киеву |
Средняя стоимость по районам |
Недвижимость коммерческого профиля
Ускорилось снижение цен продажи на нежилые помещения, в І квартале коррекция составила -9.99% (-10.56% — офисы и -6.16% торговые помещения). Относительно аналогичного периода прошлого 2012 года снижение цен продажи составило -19.4% (-20.43% — офисы и -11.96% торговые помещения). Ситуация на рынке продажи нежилых помещений характеризуется как глубокий кризис. Можно констатировать, что коммерческая недвижимость в Киеве, особенно ее покупка в собственность, на данном этапе развития страны не востребована в принципе. При этом объем предложения, в т.ч. за счет вынужденных продаж, только растет.
Не смотря на снижение спроса, арендным ставкам удается поддерживать достигнутый уровень цен уже длительное время. В І квартале зафиксирован технический рост ставок аренды, однако он связан с низкой базой сравнения в начале года, когда арендодатели демпинговали в преддверии «мертвых» для рынка января и февраля. В среднем рост арендных ставок на нежилые помещения в І квартале составил +4.97%. Однако достигнутый уровень ниже индикаторных показателей аналогичного периода прошлого года на -5.19%.
Операторы рынка отмечают высокую вакантность офисных центров, зимой в некоторых из них часть свободных помещений достигала 30%. В торговых центрах вакантность возросла до 5%-10%, наблюдалась высокая ротация арендаторов. В марте показатель вакантности начал снижаться, но все еще остается высоким, особенно для офисов большой площади или низкого класса.
Динамику цен на торговую и офисную недвижимость детализируют следующие таблица и графики:
Индикаторы торговой и офисной недвижимости
Группа индекса и территориальная зона Киева |
Средняя стоимость ($/кв.м) |
Относительное изменение стоимости |
|||||
31.03.12 |
31.12.12 |
28.02.13 |
31.03.13 |
за 1 год |
за квартал |
за месяц |
|
Общий индекс (Продажа) |
1610.26 |
1441.88 |
1332.11 |
1297.83 |
- 19.40% |
- 9.99% |
- 2.57% |
Общий индекс (Аренда) |
15.76 |
14.24 |
14.80 |
14.94 |
- 5.19% |
+ 4.97% |
+ 0.98% |
Офисы (Продажа) |
1586.70 |
1411.74 |
1306.43 |
1262.61 |
- 20.43% |
- 10.56% |
- 3.35% |
Центр |
2680.56 |
2303.15 |
2139.28 |
2054.61 |
- 23.35% |
- 10.79% |
- 3.96% |
Близко к центру |
1922.79 |
1688.27 |
1564.32 |
1508.29 |
- 21.56% |
- 10.66% |
- 3.58% |
Середина |
1570.72 |
1398.51 |
1294.11 |
1250.87 |
- 20.36% |
- 10.56% |
- 3.34% |
Периферия |
1234.54 |
1118.31 |
1033.60 |
1002.10 |
- 18.83% |
- 10.39% |
- 3.05% |
Торговые (Продажа) |
2263.67 |
2123.61 |
2059.56 |
1992.86 |
- 11.96% |
- 6.16% |
- 3.24% |
Центр |
3927.01 |
3567.86 |
3494.37 |
3352.27 |
- 14.64% |
- 6.04% |
- 4.07% |
Близко к центру |
2774.73 |
2571.10 |
2503.84 |
2414.56 |
- 12.98% |
- 6.09% |
- 3.57% |
Середина |
2239.37 |
2102.22 |
2038.34 |
1972.70 |
- 11.91% |
- 6.16% |
- 3.22% |
Периферия |
1728.17 |
1649.46 |
1589.53 |
1545.69 |
- 10.56% |
- 6.29% |
- 2.76% |
Офисы (Аренда) |
15.57 |
13.86 |
14.62 |
14.63 |
- 6.08% |
+ 5.49% |
+ 0.07% |
Центр |
21.51 |
18.65 |
19.78 |
19.71 |
- 8.37% |
+ 5.70% |
- 0.32% |
Близко к центру |
17.58 |
15.50 |
16.37 |
16.36 |
- 6.95% |
+ 5.57% |
- 0.08% |
Середина |
15.47 |
13.78 |
14.53 |
14.54 |
- 6.04% |
+ 5.48% |
+ 0.08% |
Периферия |
13.19 |
11.91 |
12.51 |
12.55 |
- 4.89% |
+ 5.37% |
+ 0.27% |
Торговые (Аренда) |
23.69 |
25.94 |
24.76 |
25.98 |
+ 9.70% |
+ 0.15% |
+ 4.93% |
Центр |
32.72 |
34.91 |
33.50 |
35.01 |
+ 7.02% |
+ 0.30% |
+ 4.51% |
Близко к центру |
26.74 |
29.00 |
27.74 |
29.06 |
+ 8.68% |
+ 0.21% |
+ 4.77% |
Середина |
23.53 |
25.79 |
24.61 |
25.83 |
+ 9.75% |
+ 0.14% |
+ 4.94% |
Периферия |
20.07 |
22.28 |
21.20 |
22.29 |
+ 11.10% |
+ 0.05% |
+ 5.15% |
Стоимость торговых и офисных помещений в графиках
Средняя стоимость продажи |
Средняя стоимость аренды |
В связи со снижением цен продажи и относительно стабильным уровнем арендных ставок ставки капитализации для доходной недвижимости выросли до значений, которые являются одними из самых высоких в мире и самыми высокими в Европе:
Текущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости
Профиль помещений |
Территориальные зоны |
||||
Киев |
Центр |
Около центра |
Середина |
Периферия |
|
Офисы |
10.60% |
8.80% |
9.94% |
10.64% |
11.45% |
Офисы (профессиональные) |
10.68% |
9.07% |
10.11% |
10.71% |
11.36% |
Торговые помещения |
11.83% |
9.54% |
10.95% |
11.88% |
13.04% |
Торговые помещения (профессиональные) |
11.24% |
9.05% |
10.40% |
11.29% |
12.40% |
Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева (www.kievrealty.org) при информационной поддержке консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).